申请贷款买房的时候，购房人需要带上各种资料到银行面谈签约，这个过程叫房贷面签，房贷面签过程中，有一些条件是银行最爱拿过来说事的，而且也是很多贷款人最容易出现问题的地方，本文将为大家支招解答。

　　1、征信记录——个人信用的标签

　　贷款人的征信记录是其个人信用的标签，通常银行会审查贷款人5年内的贷款记录和2年内信用卡记录，严格点的会看更长期限内的征信。需要注意的是，连续3次或者累计6次逾期属于严重征信不良，会被银行拒贷。

　　并且银行是家庭为单位查询征信情况，比如已婚的，贷款人本人和配偶的征信都要查，贷款人信用良好，配偶信用不良，同样会影响审批。好的信用记录，可以判断出借款人家庭的消费习惯，是银行必查的项目。

　　　2、收入证明、银行流水——还款能力的代名词

　　借款人的收入、银行流水也是银行重点审查的项目，它们是其还款能力的代名词。一般来说，月收入≥房贷月供X2，如果借款人正在偿还其他贷款，则要求月收入≥（现有贷款+房贷月供）X2。

　　正如上面所说，银行是以家庭为单位审查的，如果是已婚人士，一个人的收入不够，可以用两个人的，两人月收入之和至少是房贷月供两倍就可以。

　　银行流水方面，一般会要求6个月以上的流水，流水可以体现借款人的收入和消费情况，所以融360房贷君建议尽量用流水较多的银行卡，这样就能证明你每月固定日期都有收入进账，如果整体流水不够的话，可以一次性往银行卡里存点钱后，再开具流水。

　　3、现有房屋状况——确定贷款首付、贷款利率

　　除了征信、流水等比较常规的条件，还有一点相当重要，那就是贷款人家庭现有房屋状况，因为如果购买的是二套房，那么贷款利率、首付比例都会比首套房高，购房成本相对高一些。

　　那么如何确定现有房屋状况呢？今年在政策上发生了很大变动，有些城市规定“认房认贷”，意思是只要在在房产登记部门查到的名下无房，在银行系统查到无贷款记录，买房就会被认定为首套房，享受首套房贷款政策。购买第二套住房的，要提供第一次购房的产权证，借款合同，首套房贷款已还清的要提供贷款结清证明，在“认房认贷”城市，名下有住房，或者有贷款记录以及贷款记录已结清的，都被认定为二套房。因此购房人在买房前，要了解清楚所在城市对于住房状况的要求，这关系到自己的购房成本。

　　4、婚姻状况——影响以上三点

　　上面三点，征信记录、收入情况、住房状况，都离不开“以家庭为单位”这个要求，因此接下来要说的婚姻状况也是审查的重点，已婚人士或者有过婚姻历史的购房人，需要提供结婚证或者离婚证+离婚协议或法院判决书，结婚证跟离婚证很容易理解，前者是已婚人士购房的婚姻证明，后者是过往婚姻的时间证明，而离婚协议跟法院判决书，是对过往婚姻中涉及房产归属的重要证明。

　　此前，有城市出现“假离婚买房”的情况，部分银行为此作出规定：对于离婚人士申请首套房贷的，必须离婚满一年以上才能放贷，这样尽管离婚人士名下无房产，但是必须在离婚一年以上才符合首套房贷发放标准，堵住了“疑似假离婚买房”的漏洞。

　　　关于以家庭为单位，还需要注意以下几点：

　　一是银行会查未成年子女名下房产情况，比如购房人户籍在北京，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。

　　二是若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致，需要到小区所在物业开具证明，证明为同一套住房的地址。

　　品房提醒：房贷面签实际上是银行对借款人综合情况的评估过程，提供真实有效的贷款材料是必要的前提条件，弄虚作假会直接影响到以后的贷款流程，严重的还要负刑事责任。目前政策的一个大方向是“因城施策”，因此各地银行在面签过程中的要求也会有差异，建议事先咨询负责贷款的信贷员，他们对购房人的情况更为了解，可以有针对性的回答一些房贷相关的问题。